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上田ジョニーの不動産投資ブログ

トラストから新生プロパティへの借換を試す

Date:2017.08.12 | Category:未分類

借換を検討してましたが、一旦、白紙にしました。

 

借換はノンバンク(トラスト)からノンバンク(新生プロパティ)への借換を検討してました。

 

 

ノンバンクでも融資の緩さが異なり、一番緩いノンバンクの枠を開けられないか、と考えたためです。

 

今回、保有しているうちのアパート3つを打診しましたが、2つは新生プロパティの評価では全く伸びなかったため、断念。

残り1つは条件が悪くなかったので、詳しく検討してみました。

借換で検討した物件のスペックです。

・戸建て1つを共同担保に入れて、満額融資を引いている。

・土地の固定資産税評価と売価がかなり近い。

 

借換によるメリット・デメリットを整理しました。

 

■メリット

・共同担保に入れていた物件(350万)が無抵当になる。

・一番融資に積極的なノンバンク(トラスト)の枠が空けられる

 

借入枠が少ないことのメリットについて説明します。

借入枠が多いと審査部や社長決裁などハードルが高くなっていき、そのための書類作成の量が増えます。

 

書類作成の量が増えると、融資の審査の期間が長くなります。私が多用しているノンバンクは期間が倍に伸びます。

できるだけ早く決済して物件を手に入れたいと思っているので、審査期間が長いのは致命的だと思ってます。

 

また、ノンバンクの担当者からしたら、少ない書類で融資実績を挙げられるほうがいいので、融資額が少ない方が手間は少ないはず。。

という妄想もあります。

 

■デメリット

・残債分の融資が出ず、借換で300万近くの手出しが必要になる

・借換に伴い、70万近い違約金が必要になる

・一番緩いノンバンクの枠のために、ここで400万使うのは微妙・・・・。

 

上記のメリット・デメリットを考慮した結果、ノンバンク(トラスト)からノンバンク(新生プロパティ)への借換はいったん見送ることにしました。

370万近く支払って借換して、350万の戸建てが無抵当になるので、経済的利益はあまり無い、、という結論になったためです。

ノンバンクからノンバンクへの借換は見送りましたが、、、ノンバンクから地銀への借換を次は試します。

 

千葉のエリアにある物件なら、迷わずいつもの信金にお願いするところですが、この物件が神奈川にあるため、手こずってます。

神奈川で融資してくれる金融機関を探さなくては・・・。

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