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上田ジョニーの不動産投資ブログ

18棟目が買えました

Date:2017.07.11 | Category:未分類

埼玉県所沢市、重量鉄骨、4000万ちょっと、築25年、満室時12%です。
業者から買い付けが3本近く入っており、かつ、それが私の指値より高かったのですが、「細かい条件は一切設定しない」
ポリシーのおかげで、一番手が守られました。

3月に内覧して買付入れて、決済までに3か月半。結構時間取られました。

いろいろと複雑すぎて、簡単に説明できません。
今まで経験した中で、一番、複雑でかつトラブル続きでした。

今回の引き渡しまでに、以下のようなトラブルがありました。
・金融機関トラブル
・入居者トラブル
・司法書士トラブル

1棟目でこの物件を買ってたら、精神的・肉体的に耐えられなかった気がします。
また、今までの不動産に関して得た知識や人脈をフルで使うことになったので、
色々と経験し築いてきた経験や人脈のおかげで乗り切れましたが、1棟目ではそんな人脈も
無いので、まずコントロールできなかったと思います。

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今回の経験のうち、差しさわりの無いレベルの話を書きます。

金消契約はモノに寄りますが、買主は守られないケースがあります。
つまり、「金消契約したけど、融資しない」、は発生する可能性があり、
かつ、融資しない金融機関と裁判になった場合、意外と苦戦する可能性があります。

何が問題かというと、本申込、金消契約まで進んでくる頃には、手付解除の期日が過ぎている
可能性が高いです。つまり、違約金が発生することになります。

この時、「ローン特約なし」かつ「対象物件に対して融資する金融機関が限られる」場合、
最悪、違約金の支払いの可能性が出てきます。

金消契約は融資の予約に相当するから、大丈夫でしょ、と甘く見ていると、
しっぺ返しを喰らう可能性があります。
融資の予約とは、融資実行を約束しているに等しい、ことです。約束しているので、
それを頼りに融資受ける側が行動を起こして損失を起こした場合、金融機関が不利になる、
というのが判例で出ています。

が、、、「金消契約が融資の予約に該当するか」が争点になってしまうケースがあり、
その場合、金消契約の契約書の内容によって、厳しい戦いになることもありえます。

更に、この金消契約の曖昧さは融資受ける側だけでなく、売主、仲介業者も巻き込んだ大きなトラブルになる可能性があります。

色々な可能性を考慮して、不動産投資を進める必要があります。
弁護士、金融機関の有識者も味方に付けることで、不動産投資がよりスムーズに進むと感じました。

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