上田ジョニーの不動産投資ブログ
上田ジョニーのコンサル生、サラリーマン不動産投資家のリクです。
今回は
「利回りだけ見てはダメ!
購入する際はリフォームを計算に入れよう!」
です。
例えば、300万円の中古戸建で、家賃5万円の場合。
(5万円×12か月) ÷ 300万円 = 0.2 つまり、利回りは20%です。
おおお!すげぇ!
確か利回りの基準って10%だったはず!
この物件は買いだ、買いだあー!
とやってはいけません。
なぜならこの利回りはリフォーム代を入れていないから。
ではリフォーム代が200万円だったとしましょう。
この物件の本当の利回りはこうなります。
(5万円×12か月) ÷ (300万円 + 200万円) = 0.12
つまり利回りは12%。
まあまあですね。
じゃあ、実は屋根も外壁もボロボロで内装もボロボロ。
更にリフォーム代が高額な水回りもすべて劣化していて、フルリフォームに 350万円かかるとします。
この場合はどうでしょう。
(5万円×12か月) ÷ (300万円 + 350万円) = 0.092
利回り 9.2%
基準値の10%を切ってしまいました。
このようにリフォーム代をきちんと考えないと、正しい利回りは求められません。
なので、利回りを計算する際はリフォーム代を必ず入れてくださいね!
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