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利回りに騙されるな！リフォーム代を計算しよう

上田ジョニーのコンサル生、サラリーマン不動産投資家のリクです。

 

今回は

「利回りだけ見てはダメ！

　購入する際はリフォームを計算に入れよう！」

です。

 

 

例えば、300万円の中古戸建で、家賃5万円の場合。

(5万円×12か月) ÷ 300万円 = 0.2　つまり、利回りは20%です。

 

 

おおお！すげぇ！

確か利回りの基準って10%だったはず！

この物件は買いだ、買いだあー！

 

とやってはいけません。

 

なぜならこの利回りはリフォーム代を入れていないから。

 

ではリフォーム代が200万円だったとしましょう。

この物件の本当の利回りはこうなります。

 

(5万円×12か月) ÷ (300万円 + 200万円) = 0.12

つまり利回りは12%。

まあまあですね。

 

 

じゃあ、実は屋根も外壁もボロボロで内装もボロボロ。

更にリフォーム代が高額な水回りもすべて劣化していて、フルリフォームに 350万円かかるとします。

 

この場合はどうでしょう。

(5万円×12か月) ÷ (300万円 + 350万円) = 0.092

利回り 9.2%

 

基準値の10%を切ってしまいました。

 

このようにリフォーム代をきちんと考えないと、正しい利回りは求められません。

 

 

なので、利回りを計算する際はリフォーム代を必ず入れてくださいね！