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利回りの落とし穴！　その２

上田ジョニーのコンサル生、サラリーマン不動産投資家のリクです。

 

 
前回は
・人が入っていない物件の利回りは「見込みの家賃」を前提に作られている
・家賃設定が正しいか、利回りが現実的か、は必ず調べるようにする
というお話をしました。

 

 

今日はもう一つだけ、利回りの落とし穴をお話します。

 

人が入っていない物件の利回りは見込みで書かれるリスクがある、ということはお話しました。

では、人が入っている物件の利回りはどうでしょうか。

 

「人が入ってるんだから、家賃はもう変えようがないじゃん。だから人が入っている場合は大丈夫。」

 
と思っているあなた。

 

危険です。

 

 

 

私があなたをだまそうと思ったらこうします。

 
まず知り合いに、実際にその家に入居してもらいます。

その時の家賃はこちらが持ちます。家賃はあえて高めに払います。契約書も作ります。

 
そしてその利回りを売りにして、販売します。

高利回り物件として売却できたら、知り合いは退去してもらいます。

 

 

 

どうでしょうか。

 

 
ここまで悪質なケースはないと思いますが、悪意がなくとも「たまたま家賃が高かったケース」はあります。

 
例えば

• 事情ありの人を受け入れる代わりに家賃を高めにした。
• 初期費用を安くする代わりに、家賃を高めにした。

などなど。

 
だから、人が入っていようとも家賃は疑ってかかるべきです。

 

 

自分で家賃の妥当性を調べるのが重要であること、分かっていただけましたでしょうか。