上田ジョニーの不動産投資ブログ
上田ジョニーのコンサル生、サラリーマン不動産投資家のリクです。
前回は
・人が入っていない物件の利回りは「見込みの家賃」を前提に作られている
・家賃設定が正しいか、利回りが現実的か、は必ず調べるようにする
というお話をしました。
今日はもう一つだけ、利回りの落とし穴をお話します。
人が入っていない物件の利回りは見込みで書かれるリスクがある、ということはお話しました。
では、人が入っている物件の利回りはどうでしょうか。
「人が入ってるんだから、家賃はもう変えようがないじゃん。だから人が入っている場合は大丈夫。」
と思っているあなた。
危険です。
私があなたをだまそうと思ったらこうします。
まず知り合いに、実際にその家に入居してもらいます。
その時の家賃はこちらが持ちます。家賃はあえて高めに払います。契約書も作ります。
そしてその利回りを売りにして、販売します。
高利回り物件として売却できたら、知り合いは退去してもらいます。
どうでしょうか。
ここまで悪質なケースはないと思いますが、悪意がなくとも「たまたま家賃が高かったケース」はあります。
例えば
などなど。
だから、人が入っていようとも家賃は疑ってかかるべきです。
自分で家賃の妥当性を調べるのが重要であること、分かっていただけましたでしょうか。
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